Ersatzfähigkeit von Privatgutachterkosten
Bei baurechtlichen Streitigkeiten wird oft bei dem Verdacht von Bau-Mängeln (z.B. Feuchtigkeit im Mauerwerk, Risse im Putz, mangelnder Schallschutz etc.) durch den Bauherren (z.B. den Hauskäufer bzw. den Käufer einer Wohnung bzw. eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder durch deren Verwalter) ein Sachverständiger beauftragt, ein Gutachten über die seiner Ansicht nach vorliegenden Baumängel zu erstellen. Erfolgt die Beauftragung ohne ausdrückliches Einverständnis der Gegenseite (z.B. des Bauträgers/Bauunternehmers) hat das Gutachter-Ergebnis in einem späteren Rechtsstreit vor Gericht nicht die selbe Beweiskraft wie das Gutachten eines gerichtlich beauftragten Sachverständigen (bloßes „Privat-Gutachten").
Dennoch kann die Beauftragung eines „Privat-Gutachters" sehr sinnvoll sein, um für einen späteren Rechtsstreit eine verlässliche Grundlage für die behaupteten Baumängel zu haben. Die Kosten des „privat" (also außergerichtlich) beauftragten Sachverständigen sind dabei nicht verloren. Vielmehr können diese als Schadensersatz („Mangelfolgeschaden") verlangt werden. Das hat das OLG Frankfurt vor kurzem - im Einklang mit der früheren Rechtsprechung anderer Gerichte - bestätigt (Az.: 26 U 19/08).
Der Bauträger/Bauunternehmer muss also die Gutachter-Kosten des privat beauftragten Sachverständigen ersetzen. Denn zu den erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung von (Bau-)Mängeln gehören nach der Rechtsprechung auch alle Aufwendungen, die zur Auffindung der Schadensursache notwendig sind. Ferner gehören hierzu neben den Sachverständigenkosten insbesondere auch das Honorar des Architekten, der die Bauleitung bei der Mängelbeseitigung überwacht.
Es spielt übrigens keine Rolle, wenn sich in einem späteren Rechtsstreit heraus stellt, dass die Feststellungen des „privat" beauftragten Sachverständigen (zum Teil) falsch sind. Der Höhe nach sind die Kosten des Sachverständigen bis zu ca. € 120 pro Stunde zu ersetzen. Dabei spielt es kleine Rolle, dass gerichtlich bestellte Sachverständige i.d.R. nur € 90-95 pro Stunde bekommen (da die gesetzlichen Vorgaben für gerichtliche Sachverständige nach dem sog. JVEG nicht zwingend sind). Zulässig ist eine Abweichung gegenüber den Stundensätzen eines gerichtlich bestellten Sachverständigen von bis zu ca. 25%.
Unabhängig von dieser Rechtsprechung sollte jedoch stets überlegt werden, wie sich ein Bauherr (Auftraggeber) bzw. der Käufer einer Wohnung/eines Hauses bzw. eine Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. deren Verwalter bei Auftreten von Baumängeln verhalten sollte. Zunächst sind natürlich die Mängel ordnungsgemäß zu rügen und der Bauträger/Bauunternehmer ist zur Beseitigung der Mängel aufzufordern. Es muss auch unbedingt darauf geachtet werden, dass die erkennbaren Mängel bei der Abnahme der Bauleistung in ein schriftliches Abnahmeprotokoll aufgenommen werden. Werden die Mängel jedoch von der Gegenseite bestritten, sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden. Es ist dann abzuwägen, welches Vorgehen am sinnvollsten und/oder kostengünstigsten ist. Statt einseitig einen Gutachter zu beauftragen, kann auch mit der Gegenseite einvernehmlich ein Sachverständiger beauftragt werden („Schiedsgutachten"). Ist dies nicht möglich, kann auch überlegt werden, ob anstelle eines „normalen" Klageverfahrens ein (deutlich billigeres) sog. selbstständiges Beweisverfahren bei Gericht eingeleitet wird. Außerdem sollte zunächst geklärt werden, ob das Kauf-Gewährleistungsrecht (§§ 434 ff. BGB) oder das Werkvertragsrecht (§§ 631 ff. BGB) anwendbar ist und welche Rechte wegen der Baumängel selbst geltend gemacht werden könnten bzw. sollten (Beseitigung der Mängel/Minderung des Kaufpreises/Rücktritt vom Kaufvertrag etc.).
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, M.B.A.
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